【案件编号】：（2013）佛南法民三初字第531号

【委托人员】:   梁某

【对方人员】：廖某

【审理程序】：一审

【代理结果】：驳回买受人廖某的诉讼请求

【代理单位】：广东科韵律师事务所

【主办律师】：叶贵明、梁志艳律师

一、基本案情

2012年9月7日廖某与第三人黄某签订《房地产买卖合同》，约定：黄某将涉讼房屋以638000元出卖给廖某，廖某在签署本合同时将房款定金50000元直接转给黄某，房款首期款（不含定金）200000元，黄某到房管相关部门办理完毕房屋注销抵押手续后当天支付，房产证及相关资料由经纪方保管，房屋交房日期为支付房屋首付款当天。廖某先后于2012年9月10日、10月22日向黄某支付50000元、200000元。2012年10月22日，廖某与黄某签订《交房确认书》，廖某确认收到黄某交付的涉讼房屋。

2012年10月29日，廖某与黄某向佛山市南海区国土城建和水务局递交了《房地产买卖合同》，当日并交纳了契税、营业税、房地产交易手续费等相关税费。2012年10月30日，佛山市南海区国土城建和水务局对廖某作出不批准的答复，理由为：“依据佛山市南海区人民法院协助执行通知书（2012）佛南法桂民初字第309号，该房产被查封，无法办理过户”。

南海区人民法院受理的（2012）佛南法桂民初字第309、448、463三案过程中，即赵某、江某、梁某分别诉某民间借贷纠纷三案，根据赵某、江某、梁某提出的财产保全申请，分别于2012年10月30日、12月13日、12月20日查封了涉讼房屋。廖某认为涉讼房屋属其所有，要求解封，向南海区人民法院提起执行异议之诉，请求：1、请求依法终止（2013）佛南法桂执字第199号案的执行，并确认涉诉房屋归廖某所有。2请求依法解除对涉讼房屋查封等执行措施。3、请求判令梁某承担本案全部诉讼费用。

二、对方当事人意见

虽然黄某因欠他人债务导致该房产被查封，廖某作为善意第三人，对此毫不知情，且该房产已由廖某购买并实际占有使用，廖某已依规缴清所有税费，房屋产权登记机关已受理了廖某之产权转移登记申请。廖某认为，该房产所有权已经发生转移，属于廖某所有。

三、代理过程

我所律师在接受梁某委托后，根据当事人提交的资料和陈述，审核证据后，提出如下代理意见：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”廖某尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，没有支付全部价款，不能产生阻却执行措施的结果，请求法院维持（2013）佛南法执外异字第3号《执行裁定书》，驳回廖某的诉讼请求。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉讼房屋登记的权属人是黄某，廖某虽在房屋管理部门办理了房屋买卖的交易手续，并交纳了相关税费，但房屋管理部门在审批期间已作出不批准答复，也即某并未成功办理过户手续。按照上述物权法规定的不动产登记原则，涉讼房屋仍属黄某所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案中，廖某并未提供充分的证据证明其已支付了涉案房屋的全部价款，其要求本院对涉讼房屋予以解封，没有事实和法律依据。廖某不能举证证明涉讼房屋属其所有，其请求终止执行，确认涉讼房屋属其所有并要求法院解封的诉讼请求，理据不足，依法应予驳回。

四、律师点评

在执行过程中，常遇到案外人主张对法院查封的被执行人名下的不动产享有实体权利并提起案外人执行异议，请求法院排除强制执行。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对被执行人出售给第三人的未过户房屋，作为案外人主张享有排除强制执行的实体权利，需同时满足以下条件：第三人已经支付全部价款并实际占用使用房屋，且对未办理过户登记手续无过错，才能产生阻却执行措施的结果。